Actualités

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d’impôt de plus-value et de prélèvements sociaux, quels que soient la consistance du bien immobilier cédé, les motifs de la cession, le montant de plus-value réalisée et la durée de détention de l’immeuble (Article 150 U,II-1° du Code Général des impôts).

Dans ses commentaires (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°1 et suivants), l’Administration fiscale a indiqué expressément que l’immeuble devait constituer la résidence principale, habituelle et effective du contribuable au jour de la cession. L’appréciation de cette notion constitue une question de fait, appréciée au cas par cas par l’Administration fiscale, sous le contrôle du juge de l’impôt. En raison de nombreux contentieux, une jurisprudence abondante permet de préciser les contours de ce régime d’exonération. Quelques décisions récentes apportent des éclairages sur des questions fréquemment rencontrées.

  • L’exonération s’applique lorsque l’immeuble a constitué la résidence principale du cédant jusqu’à la mise en vente, à condition que la cession, intervienne dans les délais normaux de vente, et sous réserve que l’immeuble soit resté inoccupé pendant cette période.


Les juges viennent de rappeler que l’intention de vendre l’immeuble constituant sa résidence principale doit être établie au jour où le propriétaire cesse de l’occuper. (CAA Nancy, 22 mars 2018, n°16NCO02524). Le contribuable demandant l’exonération, doit donc pouvoir justifier, de manière concrète, que dès la date du transfert de sa résidence principale, il a effectué les diligences nécessaires à la mise en vente de l’immeuble, afin de mener à bien cette vente dans les meilleurs délais, compte tenu de la nature et des caractéristiques de l’immeuble et du marché immobilier local.
L’appréciation du délai normal de la vente constitue également une question de fait qui doit être appréciée au regard des circonstances de l’espèce. Le délai d’un an indiqué par l’Administration fiscale dans ses commentaires constitue une indication. Ainsi, un délai de 28 mois a été jugé comme un délai normal (CAA Douai, 10 avril 2018, n°16DA01239). En effet, les cédants avaient accompli les démarches nécessaires et mis en vente l’immeuble quelques mois avant leur déménagement, à un prix correspondant au prix du marché local, afin de vendre dans les meilleurs délais (mandats avec plusieurs agences immobilières, justesse de l’évaluation immobilière, baisse progressive du prix de vente au cours des mois d’inoccupation,…).

  • Un arrêt récent vient de rappeler que l’immeuble doit constituer réellement la résidence principale effective du contribuable au jour de la cession ou de sa mise en vente. Ainsi, la seule intention de faire d’un bien sa résidence principale ne saurait être suffisante pour bénéficier de l’exonération (CAA Nantes, 28 juin 2018, n°NT01109). Les juges ont précisé que des indices permettant d’établir de manière concrète que l’immeuble cédé a constitué la résidence principale effective du contribuable doivent donc être apportés, notamment en cas d’occupation pendant une période plutôt courte (démarches administratives de changement d’adresse, contrat d’abonnement EDF, occupation non temporaire…).

Blanche de Labarre

Ingénierie Patrimoniale

  

Achevé de rédiger le 10 juillet 2018

Document d’information sans valeur contractuelle

 

Les libéraux se méfient de l’intervention politique et souhaitent qu’elle soit limitée au strict minimum. Les gérants d’actions que nous sommes avons tendance à partager ce souhait. Les entreprises privées ne sont pas toutes efficaces et l’excellence n’est pas systématique, mais on constate en général qu’elles réalisent mieux leurs projets quand les interventions extérieures sont limitées.


Le temple du libéralisme ne se trouve pas en Europe où l’état-providence est considéré comme le pilier de la cohésion. Les Etats-Unis sont au contraire considérés comme le pays de la décentralisation et de la démocratie, où les citoyens sont libres et où les entreprises agissent à leur guise, permettant une grande flexibilité. Les américains aiment que l’Etat ne se mêle pas de leurs affaires et le parti qui représente le plus cette volonté est théoriquement le parti républicain.


Donald Trump est le représentant de ce parti élu Président des Etats-Unis depuis 18 mois. Paradoxalement, ses discours et décisions de politique nationale et de politique internationale ont beaucoup d’effets sur les entreprises et les marchés. « Make America great again » ne se fait pas dans le laisser faire. L’interventionnisme revient fortement. Au début, les marchés n’ont pas été affolés par le début d’application de ses promesses, d’autant plus facilement que ses pouvoirs semblaient limités. Au contraire, grâce à l’excellente santé de l’économie américaine, Wall Street a connu une forte hausse.


Puis, depuis le début de cette année, les choses ont changé : les baisses d’imposition ont été appréciées, alors qu’au contraire, les annonces puis les décisions de hausse de droits de douane puis de limitation des investissements chinois suscitent beaucoup d’appréhensions. Le creusement du déficit budgétaire et le début d’une pression salariale ajoute des inquiétudes.


Le marché américain, surtout le secteur de la technologie, résiste malgré tout sans doute en raison de la forte hausse des bénéfices, mais les autres marchés internationaux plient plus ou moins fortement, notamment les marchés émergents et notamment le marché chinois, en baisse de plus de 15% depuis le début de cette année. Les marchés européens supportent aussi des conséquences négatives qui les empêchent pour le moment de profiter de la croissance des bénéfices. Sans surprise le marché allemand connait une certaine baisse en raison de son exposition au commerce international, mais aussi peut-être en raison des difficultés internes de Mme Merkel.


En tant que gérant d’actions, notre préoccupation favorite concerne l’évaluation des futurs bénéfices de chacune des entreprises dans lesquelles nous pouvons investir. Cela n’est pas toujours simple, et on peut comprendre que la politique ne soit pas notre tasse de thé.


Pourtant nous n’avons pas le choix, les débats politiques permettent d’alimenter des conversations plus ou moins sérieuses mais ils ont aussi un effet sur nos choix d’allocation d’actifs comme de sélection de titres. Nous avons récemment acquis des actions de la société Thalès dans certains de nos fonds. La hausse des dépenses de défense dans le monde est une des raisons de cette décision, même si des raisons spécifiques à cette société nous ont aussi motivés.

 

Jean-Philippe Mollet

Directeur

Achevé de rédiger le 4 juillet 2018

Document d’information sans valeur contractuelle

 

 

 

 

Pour mémoire, le prélèvement à la source entrera en vigueur le 1er janvier 2019 et s’appliquera à l’ensemble des revenus des contribuables à l’exception essentiellement des revenus financiers et des plus-values mobilières et immobilières.

Le taux du prélèvement est calculé par l’Administration fiscale à partir des informations de la déclaration sur les revenus de 2017 déposée au mois de mai 2018. Ce taux dit « taux de droit commun » sera communiqué sur l’avis d’imposition des contribuables adressé pendant l’été 2018.

Les contribuables auront la possibilité d’opter pour un taux différent du taux de droit commun en choisissant un taux neutre ou un taux individualisé.

Trois taux sont à différencier :

  • Le taux de droit commun est calculé par l’Administration fiscale pour chaque foyer fiscal, en fonction de l’impôt sur le revenu et les revenus des années N-2 et N-1. Ce taux de prélèvement est calculé avant prise en compte des réductions et crédits d’impôt. Le taux de prélèvement à la source est donc quasiment toujours plus élevé que le taux d’imposition moyen figurant sur l’avis d’imposition. Cependant, le montant d’impôt payé reste le même dans la mesure où un mécanisme de remboursement des réductions et crédits d’impôts sera opéré par l’Administration fiscale en cours d’année (Février et Septembre).
  • Le taux neutre ou taux par défaut. Il peut être privilégié pour préserver la confidentialité des salariés qui ne souhaitent pas communiquer à leur employeur leur taux réel d’imposition. Le taux neutre est calculé en fonction du revenu mensuel du contribuable et par référence à une grille de taux neutres.
  • Le taux individualisé peut être choisi par les couples mariés ou pacsés soumis à imposition commune. Ce taux s’appliquera pour chaque membre du foyer fiscal uniquement sur ses revenus personnels. Le conjoint ayant les revenus les plus faibles profitera d’une baisse du taux applicable à ses revenus. A contrario, l’autre subira une hausse de ce taux. En revanche, les revenus communs du couple resteront soumis au taux de droit commun. A ce titre, les couples optant pour un taux individualisé, pourront donc se voir appliquer trois taux différents : le taux individualisé pour chacun au titre de ses revenus personnels et le taux de droit commun pour leurs revenus communs.

 

Mégane Thomas

Ingénierie Patrimoniale

  

Achevé de rédiger le 15 juin 2018

Document d’information sans valeur contractuelle

 

 

 

Les marchés résistent bien.

Certes la hausse des indices depuis le début de l’année n’est pas très élevée. Mais les évènements se succèdent. Beaucoup ne sont pas favorables à la bonne tenue des marchés, et pourtant, la plupart des indices sont positifs.

Les Etats-Unis ont pris de nombreuses décisions qui auraient pu heurter :

D’abord le Président Trump a annoncé qu’il se retirait de l’accord conclu à Vienne en juillet 2015 sur le programme nucléaire iranien. Cette décision peut jeter de l’huile sur le feu dans une région du monde qui n’en avait pas besoin. Elle a immédiatement renchéri les prix du baril de pétrole, ce qui à moyen terme est plutôt récessioniste, et elle enlève des marchés non négligeables à certaines de nos entreprises comme Total ou PSA.

La menace de mettre en place des droits de douane sur l’acier et l’aluminium a ensuite été activée par la décision du Président Américain. Le commerce international est ainsi ciblé. Cela ne concerne pas encore une part importante des échanges entre l’Europe et les USA, mais c’est très symbolique et nul doute que les réactions ne se feront pas attendre. Le commerce extérieur, symbole de la mondialisation, a été un des grands facteurs de croissance mondiale pendant 60 ans jusqu’en 2007. Depuis, il continue de croître mais à un rythme ralenti, qui n’est plus supérieur à la croissance du PIB mondial. Casser cette locomotive peut être dangereux pour la croissance future.

La hausse des prix du pétrole susmentionnée est positive pour ce secteur, et pour les pays producteurs, mais elle a des conséquences fâcheuses sur le PIB des pays consommateurs. Si l’on regarde la balance, les économistes considèrent que c’est plutôt négatif. Le passage d’un prix de 50 $ le baril à environ 75 $ n’est donc pas une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat et la consommation.

Enfin les évènements politiques récents ont à nouveau provoqué des réactions néfastes à la bonne tenue des marchés. L’élection italienne a finalement permis l’accession au pouvoir de partis politiques europhobes. Leur programme annoncé officiellement devant le sénat italien le 5 juin prévoir bien une hausse des dépenses et une baisse des impôts. Ce pays avait fait des efforts, avec un excédent primaire de son budget, et le début d’une amélioration était en vue. La dette supérieure à 130% pourrait donc augmenter et provoquer des désaccords avec les autres pays de la zone euro. Notre continent a déjà beaucoup de mal à créer une dynamique favorable. Cela risque donc de continuer. Les taux italiens, mais aussi ceux de l’Espagne et du Portugal ont logiquement remonté, et, cette fois-ci, la BCE présidée par un italien, ne pourra pas faire grand-chose si ce gouvernement ne veut pas entendre raison.

Et pourtant, les marchés résistent !

Entraînés par les secteurs du pétrole, du luxe (dont les premiers clients sont les chinois) et de la technologie, les indices se sont maintenus en dépit de la faiblesse des secteurs financiers, des services publics des télécoms. Dans un environnement instable, sur le change, en matière obligataire et sur les actions, la qualité est recherchée. Le dollar a repris un peu de force par rapport à l’euro, ce qui donne un peu d’air supplémentaire aux sociétés exportatrices. Les obligations des états souverains comme l’Allemagne sont recherchées. Et sur les actions, la visibilité et la progression des résultats sont primordiales. Cela n’est pas pour nous déplaire. Nous avons notamment pu en profiter sur des sociétés comme Dassault Systèmes, Hermès ou L’Oréal.

 

Jean-Philippe Mollet

Directeur

Achevé de rédiger le 6 juin 2018

Document d’information sans valeur contractuelle